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2008年4月22日 星期二

低薪也能滾大錢

 

( 2008/04/01 )

國民所得不成長、物價又不斷上升,你常為沒有薪水結餘可投資而焦慮嗎?
省下小錢,聚沙成塔,再以適合自己的方法滾出獲利,是低薪時代投資的不二法門。

Case1中廣DJ鄭開來哪裡低往哪裡買,看匯率來旅行最低月收入:4萬元

【滾錢策略】月存2萬元,靠投資基金累積出40萬後,就開始投資房產滾大錢。

當上班族普遍為物價上漲而煩惱,熟悉投資市場的廣播DJ鄭開來,現在買基金都能獲利3成,買房子也能獲利1~2成,投資報酬率早就大大領先上漲的物價。

愈沒錢,愈要投資

鄭開來現在之所以能夠如此「財富自由」,是因為他從27歲開始,就硬是擠出每個月薪水的二分之一,定期定額投資基金。

雖然這人生第一筆基金在多頭時曾賺過1倍、空頭時也呈現過負報酬,但好幾年來上沖下洗的經驗,不但讓鄭開來學到尊重市場走勢的理財觀念,多頭時順應潮流多出手、空頭時保守守成,還讓他在初工作2、3年時,就累積出一筆40萬元的「投資基金」。

有了這筆錢,就有能力付3、400萬房子的自備款或頭期款,以小錢滾大錢了。鄭開來也自此進入了理財的第二階段,並以投資房地產為重要的獲利來源。

考量自己的經濟能力,鄭開來喜歡投資總價3、400萬元的房子,如此一來,只要有40萬元存款,就可以貸款買到400萬元的房子,而接下來每月付1萬多元的房貸,也是能承受的金額。

而鄭開來也總能以漲1~2成、也就是總價440~480萬元的價格賣掉,從買進到賣出,鄭開來只要花半年到2年,就能賺到好幾十萬的價差。

其實,鄭開來穩賺房價1~2成的做法超簡單,就是不管在什麼時間點買,他都只買低於市價1~2成的房子。因為進價低,所以就穩賺不賠。

但低於市價的房子哪有那麼容易找?「耐心等,明確告訴仲介,我只看房價低於行情1~2成的房子,」鄭開來說,總會遇到有屋主急於脫產換現金,雖然有可能要1、2年,才會等到一間低價拋售的房子,但鄭開來認為,在低薪時代,如果沒有那樣的獲利把握,就不要輕易買下。

由於每次買賣房屋都獲利不錯,現在鄭開來手上已經有3間房子,即使同時付貸款也付得遊刃有餘。

http://tw.money.yahoo.com/mag_article/adbf/d_a_080331_9_vxx5

選後房市火熱 現在該買屋嗎?

 

( 2008/04/15 )

馬英九當選總統短短不到三週,房地產價格直線狂飆。
究竟這是抗通膨或期待行情的投資利多?還是建商的逃脫潮?

最近,炒樓似乎又成了「全民運動」。

翻開各大報,總統大選後不到三週,建商成了最搏版面的一群新聞主角,在台北市、台中市指標區推案,成天上演「慶祝行情」。房屋銷售價格像坐直昇機不斷攀高。

民眾,也忍不住心癢癢,傾巢而出看房。

住在台北市,外商銀行副總裁退休的張文亮,總統大選結束隔週週末,立刻到內湖看房子,一連看三個建案。他原本心中認為的合理價格是一坪五十萬,沒想到建商開價七十萬。「不買價格還會再漲,」銷售人員當場對他說。甚至,有些連樣品屋還沒推出、價格還沒定出,業者就開賣了,「看的人還很多,真的是熱到瘋狂了,」他忍不住說。

一名住在蘇州的台商,選後立刻上台灣某仲介網頁隔海看屋,看中一間台中七期豪宅,立刻到該仲介上海分店簽約,一刻不等。台北一家上市公司老闆,選前看了好久的台中七期房子,選舉結果一公布,立刻打電話給仲介出手下訂。
人潮,自然帶來錢潮。

永慶不動產加盟總部經理張力靜,選後統計旗下包括中、彰、投、雲林四十五家店頭,光帶看房屋量就成長了兩成,成交量更是大選前的一.八倍。「你能想像去年第四季,我們台中七期的成交紀錄是零,」張力靜說。

原因一:期待行情

事實上,台灣這波房市漲了三、四年,去年第三、四季,所有不動產智庫的信心指數、土地交易量指數、建築貸款餘額、購屋貸款金額都顯示下滑。直到今年一、二月,向來顯示房市景氣趨勢的土地增值稅收,台北市僅收到二一億,比去年同期的三七億大幅減少四三%,創下二○○三年SARS後同期新低。當時台北市稅捐處長謝松芳就直指,「主因是台北市房地產景氣趨緩。」

但歷經立委、總統兩波大選,業者心中暗嘆房市熱就要盤整修正的憂慮,一掃而空,「這是房市逆轉勝,」一名業者私下比喻。

宏大不動產估價師聯合事務所所長卓輝華認為這波熱潮是馬英九當選總統,放大兩岸三通直航、開放陸客來台等政見的「期待行情」。

甚至,市場上的分析師還以「馬英九溢價」,預測過去被低估折價的房價、股價,未來行情看漲。

信心環境重建,業者、買家自然出手。根據《住展雜誌》統計,大選後緊接著房市傳統超級黃金檔期「329檔」,光北台灣推案量就高達二二二○億,是這五年來的最高量。「幾乎把去年第四季沒推的案都傾巢而出啦,」一個業者私下透露。台北市有業者反而不急著賣,房價一漲就是十~二十%,幾乎把去年末兩季的行情一次補漲回來。

http://tw.money.yahoo.com/mag_article/adbf/d_a_080414_6_wqcp/page/2

先領勞保再加入國民年金 比較有利?

 

( 2008/04/01 )

你也可以是勞農健保專家系列

國民年金將於今(97)年10月1日實施,已符合請領勞保老年給付的被保險人,到底要繼續參加勞保?還是先領勞保老年給付,再加入國保?怎麼做最好?

從職業工會參加勞保的美娟,年紀輕輕就踏入社會,雖然才53歲,但勞保年資已有25年,早已符合請領勞保老年給付的資格。

美娟從報紙得知,國民年金將於今(97)年10月開辦,日前在朋友聚會中,朋友建議她早點退休,先申請勞保老年給付,再加入國民年金保險,等到65歲時,每月還有國民年金可領,領到身故為止。

朋友幫美娟打的「如意算盤」對嗎?美娟怎麼做最好呢?

老人化社會來臨,規劃退休經濟生活已是每位國人無法逃避的問題,撇開商業保險不談,單從社會保險來看,根據內政部統計,目前全國年滿25歲,未滿65歲的人口中,沒有任何社會保險(即軍、公教及勞工保險)保障的人口就有350多萬人,包括家庭主婦、農民及短期未就業者。

為了確保這群未能在相關社會保險獲得適足保障的民眾,在老年或發生身心障礙時的基本經濟安全,政府已通過立法,將自今(97)年10月1日正式實施「國民年金保險(以下簡稱國保)」,而這也是繼勞、農、健保之後,國內另一項重大的社會保險制度。

哪些人是國民年金的納保對象?

至於甚麼樣的民眾才能參加國民年金呢?根據國民年金法規定,未滿65歲具有下列條件的國民,都是國保的強制加保對象:

1.年滿25歲且未領取相關社會保險老年給付。
2.開辦前除勞保老年給付外,未領取其他社會保險老年給付;或開辦後15年內領取勞保老年給付的年資未滿15年,且未領取相關社會保險老年給付。
3.開辦時年滿15歲未滿65歲的農保被保險人,並自農保退保。

從上述規定可看出,軍公教保險的被保險人,不論領過養老給付與否都不能再參加國保,但勞保被保險人則例外,只要在國保開辦前請領勞保老年給付,或開辦後請領老年給付的年資不到15年時,都還可再參加國保。根據勞委會統計,截至目前為止,在870多萬勞保被保險人中,就有166萬多人已經符合請領老年給付的資格,也就是說,目前每5個勞保被保險人中,就有1人可以提出老年給付申請,只是有人想繼續工作等退休時再提出申請,也有人面臨像美娟這樣的困惑:究竟是要先申請勞保老年給付,之後再參加國保?還是要繼續參加勞保,何者比較有利?

A方案先領勞保老年給付,再加入國保

◎勞保部分:馬上可領到153萬6,500元老年給付
●美娟勞保月投保薪資:43,900元
●勞保投保年資:25年
●勞保老年給付標準:35個月(勞保年資未滿15年者,1年發給1個月,超過15年者,自第16年起每滿1年發給2個月)
●勞保老年給付金額:153萬6,500元(43,900元×35個月=1,536,500元)

◎國保部分:12年後每月可領4,348元年金,若領20年總計為104萬3,520元 53歲的美娟如果在今年10月加入國保,因為法令規定65歲才能開始領取年金,因此美娟到65歲時已有12年年資,依國民年金給付標準,美娟每月可領4,348元(詳表1),假設12年後我國65歲女性平均餘命約20年,若不考慮投保金額隨物價調整的因素,那麼20年內美娟可領取國民年金總額為104萬3,520元。

B方案 繼續參加勞保 累積更多老年給付

◎勞保部分:加保滿30年再申請,多領43萬9,000元老年給付
假設美娟選擇繼續參加勞保,因為美娟的勞保年資已達25年,現在每多加保1年就可多領2個月老年給付,但勞保老年給付最高為45個月(指保到60歲的情況),只要加保年資達30年就可領45個月,因此,現年53歲的美娟,只要再加保5年,也就是58歲時,老年給付就不會再增加,若不考慮投保薪資調整的因素,那麼5年後美娟可領到197萬5,500元(43,900元×45個月=1,975,500元)老年給付,比今年就提出申請可多領10個月、43萬9,000元。只是,美娟每個月還要繼續繳交勞保保費。
◎國保部分:由於美娟選擇繼續參加勞保,依國民年金保險法規定,國保開辦後再加入者,勞保年資必須短於15年,以美娟目前已滿25年資來看,如果今年10月前沒退出勞保加入國保,之後就不能再參加國保。

選A案或B案 應衡量自身需求

美娟到底要先領勞保老年給付「入袋為安」,再加入國保?或是繼續參加勞保?(詳圖1)從上述分析,可看出若要參加國民年金,則必須在今年10月前退出勞保,依美娟25年年資可領153萬多元老年給付,接著每月繳交674元國民年金保費,等到65歲後每月可領4,348元國民年金,領到死亡。

如果不參加國保選擇繼續保勞保的話,則目前每多加保1年就可多領2個月老年給付,再5年後即美娟58歲時,就可領到勞保最高45個月的老年給付197萬5,500元,不過每月仍繼續支出1,448元勞保保費。

到底該如何選擇,最符合自己的需求,建議被保險人應評估各方面的條件與狀況,再做決定。

(表1)國民年金金額與保費如何計算?

年金金額
=月投保金額×0.65%×投保年資+3,000元
=17,280元×0.65%×12年+3,000元
=4,348元
◎月投保金額:第1年以勞保投保薪資分級表第一級17,280元訂定,第2年開始會依消費者物價指數調整保險費
=月投保金額×保險費率×自負比例
=17,280元×6.5%×60%
=674元
◎保險費率:第1年為6.5%,每2年調高0.5%
◎自負比例:除低收入外,被保險人自付6成,政府補助4成

(圖1) A、B兩種方案的內容

存房子 富一生

 

( 2008/04/01 )

被喻為美國「首席理財大師」的大衛‧巴哈(David Bach),曾在一場講座中對著台下一屋子聽眾問︰「你們有多少人聽過自己的父母或是祖父母說過,他們最成功的投資就是自己的房子?」台下幾乎所有人都舉起手。如果將這個場景搬到台灣,相信舉手的比例也會是壓倒性的多數。

大衛‧巴哈更是力勸所有想要致富的人,一定要趁早買房子,「除非擁有自己的房子,否則你不可能致富。對起步晚的人來說,你還需要擁有別人的房子!」在他的經驗裡,房地產不僅是最好的投資,更因為租屋是財務上的「自我毀滅」,所以他主張,不管現在房價漲多少,購屋腳步永遠不嫌晚。

如果你還在疑惑,為什麼非要買房子跟學習「理屋術」才會致富?現在就讓我們告訴你5大理由。

理由1:房價呈長期階梯式上升趨勢

台灣從民國60年代至今,房市共出現過4波明顯的景氣循環,如果用前3次的經驗來看,都是呈現「大漲數倍、回檔僅數成」走勢。譬如以台北市中古公寓年度均價為例,前3波漲幅,最少的有6倍,最多超過1倍;但是回檔幅度,最多在1成以內。因此從台灣房市經驗來看,就是「大漲小回」,呈現長期階梯式上升趨勢,而這種長線上漲的商品,應該被列為最重要的家庭資產。

理由2︰工作一輩子賺的錢,可能還不及房地產的獲利

根據信義房屋統計,台灣近10年北中南平均住宅增值幅度,全國房價平均增值4成,其中台北市大安區增值幅度最可觀,高達548萬元,若以2006年台北市家庭平均儲蓄31萬7千多元換算,等於你要花上17年時間,才能夠存下這5百多萬元,而這種「天上掉下來的大禮物」,無殼族沒份,有屋族才有機會享受得到。

這也是美國知名房地產演講家丹恩.葛拉西奧希(Dean Graziosi)所說的主要觀念:「當房地產價值上漲時,你等於是用別人的錢在創造投資報酬率。」有屋階級碰上房價上漲,資產增值的速度會讓你嚇一跳!

理由3:長期租屋,小心窮一輩子

要注意的是,無殼族不僅無緣賺到房地產增值的大財富,長期當房客的結果,甚至可能窮一輩子。今年50歲的老陳,是小學校工,在北市大直已經租屋20年,每月房租2萬2千元。他的房東也姓陳,是一個收入中等的銀行行員。這些年來,附近不時有公寓要出售,房客老陳總是抱著「再等一等」的心態,不是等房價跌、就是等房貸利率跌。

轉眼20年過去,房客老陳付出去的租金已將近5百萬元,老早就足以讓他在大直置產,但是錯過一次又一次機會的結果,對房客老陳來說,現在大直房價早已高不可攀。而房東老陳則是把第二間房子收到的房租,再拿去付第三間房子的貸款,20年下來,房客老陳仍是無殼族,房東老陳卻已經擁有3間無貸款的公寓。

美國聯邦準備理事會曾於2001年間做過一項消費者財務調查發現,無殼族平均資產淨值是4800美元,有殼族是17萬1千多美元,有殼與無殼族之間的財富差距竟然高達34倍。

工信工程董事長陳煌銘也是因為提早悟到這個道理,寧可放棄免付租金的宿舍,也要擁有一間自己的房子。當年陳煌銘從美國學成歸國,被文化大學延攬為教授,學校雖然有提供宿舍,但是陳煌銘還是靠一己之力在大安區買進一間100萬元華廈,如今房價已增值到千萬元以上。如果當年選擇棲身宿舍,退休後勢必居無定所,晚景有靠與晚景悽涼,全在一念之間。

理由4:要選對地段,才能賺到房子增值財

別以為只要有錢買房子,隨便買就能大賺。從台灣房地產過去3波的多頭景氣中不難發現,不同區域的房子,增值力道是「強者恆強、弱者恆弱」,意思就是說,縱使你在相同時間、選擇相同價位的房子,只要房屋座落的地點不同,增值或套牢的命運也就大不同。

10多年前馬珍珍在汐止高速公路出口旁,買進每坪18萬元的全新大樓,沒想到碰上921大地震、淹大水,汐止房價跌到6萬元一坪,這4年多來房市熱鬧滾滾,但馬珍珍的房子卻只回升到13萬元,距離解套還差一大段。

而周琦玉一樣是同期以每坪18萬元代價,在捷運中和景安站買下中古大樓,最近幾年隨著台北捷運網絡成形,她的房子每坪增值至24萬元,雖然在過去期間,中和房子也曾一度跌到每坪10多萬元,但是地段的優勢,讓她在下一波多頭景氣來臨時,仍然賺到3成的獲利。

通常我們一生至少可以遇上2次以上的房市大行情,但是未來的大行情,只有好地段與好房子才能沾光,而每個區域都有當地的好地段與好房子,所以你不僅要會購屋、更要學會「理屋」,才有機會小屋換大屋、郊區換市區,甚至多存一間屋。

理由5:自住就是投資,才能為財富加分

中國大陸目前正在實施宏觀調控,SOHO中國董事長潘石屹就曾經被問到,「投資客現在是否不能再進場?」但潘石屹堅定的回答:「買房子切忌分自住或投資,因為無論自住或投資,都不能隨便買!」

自住客與投資客的差別是,前者只注重符合自己的需求,後者注重的是要符合多數人的需求;前者注重的是自己的負擔能力,後者注重的是房子的收益能力與增值能力。因此,即使是買第一間自住屋,也要用投資客的角度去思考房子未來的增值潛力。就如同潘石屹的建議,「正確的購屋觀念是,一定要自住兼投資,考量未來增值性,將房地產納入理財軌道,才能為財富加分。」這就是買屋更要會「理屋」的真諦。

趕緊規畫買屋大事

擁有房子,能使自己獲得自尊和掌控權;如果房子是自己的,你會得到一種無形的安全感,因為你知道自己正在累積財富。如果你現在的住處是租來的,想想看,身為房客的你,如果每月付2萬元,租期30年,總計將付出720萬元,但到頭來卻還是一無所有。你應該把這筆錢拿來付房貸,這樣你才能了無牽掛地擁有自己的家。

從過去近40年台灣的房市經驗,告訴我們的真理是︰「儘早買、儘早還、儘早投資」,房子就能成為一生最成功的投資,而放眼未來,這個真理仍然不變。

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