2009年3月31日 星期二

中古屋室內裝修注意事項

中古屋室內裝修注意事項
中古屋可不比新屋，房子屋齡越高隱藏的問題就越多，在處理之前也要了解屋況歷程，千萬勿冒然施工造成更大遺憾。

既然要花錢裝修，就要花在刀口上，該解決的問題，一定不能忽略馬虎行之，特別是基礎工程的施工要紮實，更要強化好中古屋的結構，才能避免日後漏水、壁癌等惱人的問題泛生。

原則1.每10年更換水電管線
考量到健康與安全性，設計師建議每10年更換一次水電管線。如果你買的中古屋屋齡超過10年，所使用的是會生鏽的鐵管，那建議你一定要汰換。另外，值得留意的是如果電線粗細不一，可能會造成電線老化走火，總電量也可能不足經常引發無熔絲開關跳電。
原則2.優先解決漏水問題

漏水問題沒有解決，不僅會讓居家潮濕浸水，還有可能殃及鄰居，引起糾紛。可請專業人員來抓漏，找出漏水的源頭及主因，再選擇解決方案。

常見漏水原因

解決方案

頂樓天花板漏水

頂樓全面做防水

天花板上方落水管及糞管漏水

將漏水處修補或換管（預先告知樓上用戶）

浴室隔間牆漏水（近浴缸處最常見）

整間打除後重新作防水

隔間牆內水管漏水（多為兩管接頭）

打牆後將接頭處鎖緊並測試無問題後封牆

窗台滲水

加作雨遮及窗台防水

 

原則3.處理壁癌要徹底

 

壁癌的出現通常是由於牆壁中的鹽份含量偏高或防水層遭到破壞，最好請專門處理壁癌、防水的公司到現場勘查，常見的處理方法為將化學藥劑打入牆壁中稀釋壁鹽，或是打入膨脹劑使縫隙填滿，再將內外層的防水工程做好。

 

原則4.防水工程要做足

 

預防勝於治療，所以浴室、陽台、外牆的防水一定要作足，才不用擔心漏水滲水的問題。尤其很多人都會忽略窗台防水，提醒你換鋁窗時要記得室內外各做一次防水。另外，防水用料也一定要足夠，否則效果可是會大打折扣的。

 

原則5.所有線路均需配PVC管

 

包括電線、電話、網路、電視、冷氣、視廳設備等最好在裝修前就規劃好PVC管線。配PVC管的好處在於可避免電波互相干擾，並且化明管為暗管，讓空間看起來更整潔。

 

原則6.重新思考動線與格局

 

老屋常有動線不佳、採光不好、格局不良的問題，規劃時除了讓動線流暢，貯物室空間，排除障礙物外，也要儘量找出空間與空間的最短距離，以省時省力，增加空間使用坪效。規劃動線時可參考下列基準：

 

1.走道寬度不得小於80公分。（90~120公分最佳）
2. 有櫥櫃的走道距離為櫥櫃單扇門片寬加 40~60公分。
3. 衣櫃深約60公分。
4. 床邊距離衣櫃至少70公分。
5. 書桌深為60~80公分。
6. 床邊距離書桌至少70公分。
7. 淋浴間寬至少80公分。
8. 廚房、浴室的門片寬約75公分，房間的門片寬為90公分。
9. 浴缸寬度約72公分。
10. 餐椅與牆距離至少35公分

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有錢人絕不會犯的五大購屋錯誤

 

文章提供／住展雜誌 (2008-03-05)
本文將有錢人在投資購屋時，絕對不會犯的五種購屋錯誤觀念加以整理，希望能幫助大多數人打破以「直覺」投資的迷思，而能順利躋身於有錢人之列。

購屋錯誤一：有錢人不會先買小屋，後買大屋
一般人依直覺思考購屋，總是會依自己的能力，先買小屋再買大屋，由小而大，循序漸進。但這種作法只會造成終其一生頂多有個棲身之所，但卻無法從投資購屋中賺到錢，而躋身富人之列，為什麼呢？

首先，是因為小屋雖然便宜，但增值性有限，每一次購屋要等到景氣來臨，才會有大賺頭，但通常一次要等七至十年。

大家想想，買一戶小屋，要等七至十年，才有機會大漲一次，當機會到時，除非是將小屋賣了，不再投資購屋，否則賣了小屋，再換大一些的房屋，不但無法獲利落袋，反而還要再投入更多的資本。

然後，又要花個七至十年等其增值，即使一生順利，也頂多換個三、四次，換到一幢最大坪數的房屋後，很可能還等不到該屋的增值，就已「蒙主寵召」，讓政府坐抽遺產稅了。在其一生之中，皆處於投資的「等待獲利期」中，而真正獲利者，不是其子女，就是政府，「一生打工，如竹籃打水一場空」。既期待又怕受傷害成為其一生投資的寫照。


自住屋難獲利
其次，由小而大的購買行為，通常會捨不得與自住行為區分，也就是說，投資人所買的房屋可能大多用來自住，自住的房屋是無法投資獲利的！

因為即使房屋愈換愈大，但當想將最大坪數房屋出售時，常會捨不得，因為想到如果房屋被賣了，自己就沒有房屋可以居住，子女就會無家可歸，於是在情感上就會捨不得出售。

結果一生只會擁有一幢自用的房屋，自然也不易從房地產投資中獲利，而成為與投資獲利無緣的「屋奴」。

任何一個希望從事房地產投資的人都必須了解，「自住」和「投資」是兩件事，如果想要「自住」，依照自己經濟能力由小而大，一生做個「快樂屋奴」，是沒有問題的。

但如果想要投資獲利，則必需和自住的房屋分開，要由大而小，因為，如果先買一戶大坪數的房屋，等到一次景氣（也許七至十年）來時，即可將房屋出手獲利。此時，可有二種作法。一是手中握好現金，等房屋跌價後，再進場購買，則可安穩將獲利落袋（先售後買法）；另一種則是同時再購買一戶小些坪數的房屋，則可馬上實現獲利（以大換小法）。


率性而為可行
如果投資人真正瞭解這二種投資獲利方法，則房屋雖然即使愈買愈小，但每次的景氣（七至十年）都會為自己帶來獲利的機會，在有生之年，至少可以賺取三至四次，甚至更多次的獲利機會。

這種做法唯一要克服的是自己的直覺式思考方法，我要再提醒一次，如果依直覺「率性而為」的投資可以賺到錢，則有錢就不會是只有少數人的專利。


購屋錯誤二：有錢人不會先買郊區，後買市區
依一般人依直覺思考購屋，總認為應該依照自己的經濟能力先買郊區，後買市區，最常聽到的聲音是「台北市的房屋已經太貴了，買不起，只好先買台北縣（甚至更偏遠的地方）！」就投資的角度而言，這是一種風險極大的錯誤，為什麼呢？

因為郊區通常是區位較差的地方，我們每一個人都知道房地產投資的三大鐵則是「區位！區位！區位！」意思是說，寧願不要投資，也千萬不要購買區位不好的房屋，「只要台北一張床，不要台東一間房」在在說明了區位對於投資的重要性，而郊區就代表了區位的不佳。

區位不佳就代表了未來增值空間有限，風險卻很大。由過去幾十年的經驗，我們可以看到許多郊區的房屋，在每一次的景氣時，大量築「夢」，讓許多無經驗的投資者與首購族，因為價格便宜，歡天喜地的購買，後來卻多遭套牢，遭到價格被腰斬，甚至再腰斬的命運。

每一個人都知道，當景氣來臨時，是郊區房屋的漲幅大？還是市區的漲幅大？當然是市區的！那為什麼還要去投資購買郊區的房屋呢？

同樣的例子，有許多新開發區的房屋，其價格雖然較市區便宜，但其情況卻亦相同，即使該區域有增值潛力，大多也已經反映在價格之上（超漲），要等到真正投資獲利，至少都是十年以後的事了。

更可怕的是，所築的「夢」如果發生變化，例如該開的捷運不開了，該蓋的學校不蓋了，該有的設施不建了，就會產生極大的跌價風險。

根據過去的經驗，一個新開發區的成熟時間，幾乎沒有少於十年的，例如信義計畫區的成熟花了超過二十年、淡水新市鎮的開發，經過十年仍是荒草一片。 依此經驗，大直及南港重劃區，沒有再十年是無法成熟的。因此，如果想要投資房地產獲利，千萬不要因自己經濟能力的考量，而先投資郊區，後投資市區。


購屋錯誤三：有錢人不會先買中古屋，後買預售屋
一般人依直覺思考購屋，總認為購買中古屋（或成屋）因為看得到，而且價格通常也比預售屋低，所以安心購買。其實根據房地產投資的角度，中古屋是比較不具備有投資獲利機會的，為什麼呢？

首先，中古屋所購買的是「現貨」，是一種以大賺小的投資模式，也就是說必需先投入一大筆錢（即使部分是銀行融資），然後坐等增值。

依上述的經驗，每次景氣的時間大都要七至十年，所以在如此漫長的等待期中，每一天都必須支付機會成本（opportunity cost），即使有人會說，中間會有租金收入，扣掉利息，至少應該還會有些賺頭。

但如果投資人真正拿計算機打打，目前市場上的中古屋，不論是何種產品，其租金收入通常在三％至五％之間，而銀行利息就要付出約二％至三％（甚至更高），如果再加上租金所得稅，以及房屋稅、地價稅，以及各種維護費用，即使不算折舊都不一定會賺錢，這些成本都還不包含如果遇到不良的租客，欠租或賴租，以及客戶更換中所造成的空置期損失，如果真正細算，獲利其實是極低的（有些甚至還貼上機會成本的損失）。


預售屋潛力佳
買預售屋可以小搏大，據歷史經驗，在每一次的景氣來臨時，往往購買預售屋者的獲利，都遠遠大於出售者。
但投資預售屋就沒有這些問題，雖然，一般而言預售屋的價格較高，但在未來三至五年裡，投資人通常只要付出房屋總價的十五％到三十％，而在這段時間裡，所有的稅費，如房屋稅、地價稅，甚至土地增值稅都是由賣方（建設公司）支付。

相對的，如果房屋有增值，則一ＯＯ％的增值皆完全由投資人取得。甚至如果在房屋尚未蓋好時即已出售（轉售），則通常連所得稅都可以省下來。

根據歷史經驗，在每一次的景氣來臨時，往往購買預售屋者的獲利，都遠遠大於出售者（建設公司），就是最好的例子。

除此之外，如果房屋漲價的數額相同，預售屋的投資報酬率至少會是中古屋的三倍以上。

因此，如純就投資的角度而言，有錢人很少會購買中古屋的，因為中古屋基本上不是一種好的投資標的。

其次，回到景氣時間，如果每七到十年才能有一次景氣的機會，對於投資預售屋而言，因為其通常有三至五年的興建期（房屋才會蓋好）。

所以，相對於中古屋，其等待增值的壓力減輕了極多，許多投資人往往在房屋尚未興建好時，即已投資獲利，這是中古屋所無法比擬的。

我必須再提醒一次，預售屋的投資機會只有在台灣才有，世界上許多地方，雖然也有類似的名稱，但不是預付款（Down Payment）要很高，就是購買期較晚（如中國大陸有必須在結構體完成才能預售的規定），甚至嚴格限制了銀行貸款的方式與成數，這些都將預售屋的投資優勢做了較大的限制。

只有在台灣，沒有這些限制，也才有最佳的預售屋投資機會，投資人怎能不把握？


購屋錯誤四：有錢人不會先買景觀，後買區位
一般人依直覺思考購屋，總認為有「景觀」的房屋會有較大的增值，因此每當許多廣告打出「景觀住宅」，總能吸引到許多人趨之若鶩。但事實上，景觀的價值是必須加以檢驗的。

一戶有景觀的房屋，當然比沒有景觀的房屋要好，這是不需要討論的，但是真正的問題是，那一種景觀能讓房屋增值？

就投資的角度，郊區的景觀是不值錢的，例如在北海岸地區，每戶房屋都能看得到海景，例如在新店安坑地區的山坡地住宅，幾乎每一戶都能看到青山綠水，但為什麼入住的人並不多，而其房屋價格的增值又十分有限？不是常聽人說「百萬豪宅，千萬景觀」嗎？

景觀要值錢是要在市中心的景觀，因為在市中心的景觀是「稀有品」！例如在台北市區大安森林公園邊的住宅，每坪已經衝破百萬元；例如中永和的四號公園旁的住宅，每坪也至少超過四十萬元，為什麼呢？


有錢人先選區域，後選擇景觀，在北市都會中，有些景觀是稀有的才值錢。

（圖為大安森林公園）


因為在市中心的景觀是稀有的，也才有增值的條件。相對地，如果在郊區，景觀就不是「稀有品」，幾乎每一戶房屋打開窗戶都有景觀，這時候，景觀就不值錢了。

最好的例子是前幾年有許多久居都市的「窒息族」，為了爭取景觀，紛紛到合歡山蓋別墅（也有到宜蘭蓋農舍的），認為該區的景觀已是台灣之最，不但可以生活的健康，其房屋價格亦必然會增值，但是，那些房屋在這一波大台北地區平均房價幾乎上漲了五十％的波段中，不但沒有增值，反而乏人問津，有些人甚至還悄悄的又搬回了都市，這是什麼道理呢？

還是「物以稀為貴」的道理，景觀不能產生價值，「稀有的」景觀才有價值。 即使在台灣首善之區的信義計畫區中，真正能有景觀的房屋不到二十％，而其中還有有些景觀是許多人所不喜歡看到的（如墳墓、隧道、或是高架橋）。

因此，即使在信義計畫區內，每坪房屋的價差，也有相差到一倍的，在如此小的區域中，已有這樣大的差異，在都市中各區域間的價差自然就更大了。

對於有錢人而言，一定是先選區位，後選景觀，因為就投資的角度而言，在Ａ級區位的Ａ級產品，必然是東方不敗，永遠會贏的產品，但在Ａ級區位的Ｃ級產品卻是另一種會增值而可以獲利的產品。

最近在信義計畫區內的國民住宅，每坪也賣到五、六十萬元，就是最好的例子，不要迷信景觀，「稀有的」景觀才有增值的潛力，而大部分廣告上所標示的景觀，都不具備有「稀有性」！


購屋錯誤五：有錢的人不會先買建材，後買品牌
所謂「外行看熱鬧，內行看門道」，一般人依直覺思考購屋，總認為房屋如果建材用得好，就一定愈增值，因此，只要看到售屋廣告上說「四面石材，進口設備」，就芳心大動，衝動購買，但後來卻多無法享受較大的增值，為什麼呢？

以往，在許多建築師的訓練中，總認為蓋房子要像蓋碉堡、蓋古堡，要實在、要堅固、要遮風、要避雨，因此大量採用石材，由外而內，幾乎是在興建一棟一棟的城堡（以往在他們教科書上的例子，也多是古堡）。

但隨著時代的進步，人們逐漸發現，住宅是要讓人住得舒服，而城堡並不能讓人住得舒服，（如果大家去看過城堡就知道，城堡只能讓極少數人舒服，居住其內的大多數是不舒服的！）。

如果要讓人們在房屋內舒適的居住，風調雨順，節能省源已成為目前世界的主流。

最好的例子是前些日子，大連市蓋了一批豪宅賣給美國最大電腦公司的高級主管住，全部都沒有採用石材，記者問開發商原因何在？該開發商回答，因為該電腦公司的安全部門會先檢查每一幢房屋，如果輻射量較高，就不會同意讓該公司主管居住。

天然石材由於來自地底，多少都會含有輻射量（另一種型式的輻射屋），很不容易通過檢驗。在台灣的許多建設公司還在迷信石頭城堡的同時，世界上包含中國大陸都已經積極的在改變。

在台北市有許多擁有好品牌的建設公司，其建築物已經愈來愈少用石材，具有環保特性的鋼材、玻璃，以及可以大量通風並節能省源的門窗已經悄悄地出現在我們的四週。

具有「未來性」的房屋才具有增值的潛力，在很多外行人還在看建材、設備的時候，重視環保節能的「新好宅」已經逐步出現。

因此，有錢人已將注意力由原先的建材、設備移轉到對品牌的重視，唯有具有好品牌建設公司的產品才能經得起時間的檢驗。

在許多「一案公司」的售屋廣告還在強調其所聘用的規劃及施工團隊是如何有名，及其建材設備是如何地系出名門的時候，不知道真正有品牌的公司是不需要這些包裝的。

例如雙Ｂ汽車會打方向盤或是輪胎是什麼人設計或是什麼人製造的廣告嗎？

同樣地，LV皮包會打所用的皮或鈕扣是什麼人設計與什麼地方製造的廣告嗎？

品牌的精神即在告訴消費者，只要你買了我的產品，我負責到底，是誰設計、誰製造並不重要，而是本公司有多久的歷史，過去提供過什麼樣的產品，什麼樣的服務；現在，對於世界潮流趨勢有什麼樣的瞭解與什麼樣的判斷；未來，要提供什麼樣的產品、服務與責任，如果消費者認同了，就購買，這就是品牌。

為什麼有錢人會願意多花些錢購買有好品牌的產品，因為好的品牌自然具備了未來性與增值性，請特別注意，愈能夠掌握未來產品趨勢的好品牌公司，才愈能讓房屋增值。


有錢人的抉擇
有錢人為什麼會有錢？就因為常能掌握致勝觀念做決定！沒有錢人為什麼會沒錢？就是固執己見，常憑著自己的直覺與感覺做決定。

世界上，能掌握致勝觀念做決定的人少，憑直覺思考做決定的人多，自然會造成少數富者愈富、多數貧者愈貧的Ｍ型社會，如果我們真正希望投資房屋獲利，自然應該要向有錢人學習致勝觀念！

前陣子十分暢銷的「富爸爸與窮爸爸」系列書籍，所要傳達的觀念，就是富者為何會富的原因是有正確觀念，而正確的觀念卻往往與大多數人所習慣的直覺思考的結果相反，所謂「學而不思則罔」，要讓一個人瞭解，他依直覺思考的結果往往是不正確的，已經十分困難，如還能說服他改採正確行動更是難上加難，但這卻是走向有錢人道路的唯一方式，祝大家投資順利！



（本文作者為：股票上市公司基泰建設總經理馮先勉博士）

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房仲業不會告訴你的計算公式

 

房仲業不會告訴你的計算公式

‧理財周刊 2007/12/05  
現在想買房子嗎？你可以再等一下！看看如何計算合理房價，學會殺價技巧之後，再向房屋仲介業者出手。


【撰文／衷柏宣】  
近年，看到新聞都說，「台灣房地產價格相較於世界其他國家來說，其實是便宜的，所以，與國際上其他都市相比，台灣房價還有繼續上漲空間。」這是房地產業者的說法，可是，如果你的年紀夠大(屬於4年級或5年級生)，或者你可以問一問比較年長的人，在過去的20年期間，有沒有聽過這樣的說法？

「帝寶」在仁愛路跟黃浦江畔，價錢差多少？

一個不能夠出口的商品，是如何跟世界產品的價格相比較。試著想想，你把上海黃浦江畔每坪叫價175萬元的「湯臣一品」」，搬到台北最貴的同樣有基隆河水岸景觀的大直水岸第一排，能值多少錢？答案則是目前市場接受的每坪90~100萬元。為什麼不能也賣175萬元？因為「湯臣一品」在中國上海市，是一個國際級大都市的精華地段，面對的是黃浦江，擁有最難得的View(景觀)，而放在大直的水岸第一排，面對的是基隆河，比起黃浦江，基隆河算什麼呢？

再換個角度來看，把仁愛路最貴的「帝寶」個案，搬到上海「湯臣一品」的相同位置，「帝寶」的房屋價格馬上也可以跳到每坪175萬元。可是，「帝寶」所在地是台灣的仁愛路，這幾年行情好，它可以意氣風發的把價格拉到每坪100萬元，可是，房地產的人士都知道，在房市不景氣的時候，「帝寶」每坪70幾萬元的價格也賣過。所以，房地產的價格是跟所在區域的行情相比較，拿到世界上去比，很多條件不一樣，是無法比較的。

合理房價的計算方法

所以，當再聽到建商告訴你國際房價都那麼高，台灣房地產價格還有「比價」空間的時候，你可以好心的告訴建商，要他把房子搬到那個地方去賣，可以賺比較多的錢。把不能輸出或移動的房地產產品，拿去跟國際上或不同區段的同類型商品作價格比較，是不能夠相提並論的。這就像是把仁愛路的「帝寶」搬到台中的精華地段，充其量也只是每坪40萬元的行情，若是搬到高雄的精華地段，價格恐怕剩下每坪30萬元是一樣的道理。

房地產的「合理」價位(請參考案例1)，一定是同一個範圍內的大區域行情跟小區域價格作比較，這是要拿區域最近的預售產品價格來作比較的，不過，記住一件事，預售價格很多是創造出來的，通常會比區域合理房價還要高一些，因此，以區域內新成屋的交易價格為參考依舊，是比較準確的，而這個所謂的新成屋交易行情，指的都是1年以內的新屋。

裝潢要考慮到購屋成本裡面

另外，在計算合理成屋房價時，還必須考慮產品是否經過加工，所謂的加工，指的是「房屋有沒有經過重新裝潢」，這樣的價格是不一樣的。一個10年中古屋，通常在轉手交易之後，新購入的屋主，都會重新裝潢，以目前物價飛漲的情況來看，每1坪的裝潢費用起碼要用4萬元來估算，把裝潢費用加進去之後，才是你實際的購屋成本。

所以，如果在計算中古屋的合理價格之後，還必須看看標的物是不是有重新裝潢過，有裝潢與沒裝潢的產品，在銷售單價、總價上，是有不同的。舉例來說，1戶屋齡10年，權狀坪數30坪的電梯大樓，經過計算的合理房屋單價應該是每坪50萬元，但是這戶房屋有重新裝潢過，而你看過之後也很滿意他的裝潢，不過，對方要賣的單價卻是每坪58萬元，你就可以知道，他把裝潢的錢加價灌在總價裡面。

所以，買房子的時候，就可以反其道的去殺價，上面那個例子的房屋轉手開出銷售總價為1740萬元(58萬元×30坪)，儘管你算出的合理價位是每坪50萬元，總價應該是1500萬元，加上120萬元的裝潢，所以，合理的成交總價應該是1620萬元，在談價格的時候，可以從先砍10％的1566萬元談起，慢慢的與房屋仲介、屋主談價格。

買屋！房價先砍10％，對嗎？

至於都沒有裝潢的房子，中間談價差的技巧與訣竅就更為複雜，根據經驗法則，通常房屋仲介開出來的價格，總有10~15％的議價空間，在餘屋供應量大的地區，這個百分比還會更高，房地產景氣好的時候，議價空間自然比較少，但是，現階段的房地產景氣並沒有很好，已經開始從景氣高峰下滑，所以，議價空間是可以談的。永慶房仲集團總經理廖本勝分析，第3季全台購屋民眾普遍不看好進場購屋時機，並且小幅看跌未來房價，未來唯有賣方調低售價，才能有助於市場擴量發展，否則房市高檔量縮格局將持續維持。

以10月份永慶房仲集團成交狀況來看，廖本勝指出，目前大台北地區房價有開始走軟趨勢，過去賣方主導的市場在今年10月份開始出現轉變，房價在歷經「高檔量縮」之後，第3季高達54.3％民眾不認同未來半年是購屋好時機，買賣雙方在價格上彼此僵持格局逐漸打破，再加上央行升息及金融機構限制、縮減房屋貸款核貸成數影響下，首購族縮手，讓成交量下滑，賣方價格開始鬆動，房價略顯疲態。

首購縮手，賣方鬆動，房價略顯疲態

新竹縣竹東新竹科學園區以及竹北特區所帶來的「三高效應」，包括高科技、高學歷、高消費等，也讓新竹縣的新成屋房市交易持續火紅。至於中部地區的台中市，新成屋拉抬力道略顯不足下，房價有呈現持平，第3季的成交量儘管陷入量縮整理格局，未來台中市房市交易的擴量，仍有待未來兩岸政策腳步而定。高雄市的部分，市場景氣尚需要靠高鐵、捷運等交通建設的完整建置，提升區域經濟景氣，才能使得房市長期獲得價量擴增的支撐。

參考案例 1
舉例來說，台北市仁愛路圓環的新屋「潤泰敦仁」，每坪的成交價位來到95萬元，這件個案方圓100~300公尺以內的中古屋，隨著屋齡、距離就可以用以下的公式計算出合理價格：

公式1— 中古屋單價行情＝預售房價×折舊率×(1-屋齡/耐用年限) (註) (註)1、折舊率通常以0.8為基準，景氣大好的時候，折舊率可以調到0.8~0.9之間，景氣差的時候，折舊率也可以調到0.7~0.8之間。 2、耐用年限通常以40年計算。

公式2— 中古屋總價行情＝(每月租金×12個月)÷投資報酬率 (註) (註)一般房屋的投資報酬率都抓5％，但是，要扣掉房屋本身的稅負與折舊等成本，所以建議以4％的投資報酬率，去計算房屋的總價值。

案 例 仁愛路4段馬路邊(與潤泰敦仁同一側)電梯大樓，權狀坪數30坪，屋齡10年，目前住宅租金約每坪1500~1700元(計算則取中間值1600元)。公式1：中古屋單價行情＝預售房價×0.8×(1-屋齡/40) 中古屋單價行情＝95萬元×0.8×(1-10/40) 中古屋單價行情＝76萬元×(1-10/40) 中古屋單價行情＝76萬元×3/4 中古屋單價行情＝57萬元 公式2：中古屋總價行情＝(每月租金×12)÷0.04 每月租金＝1600元×30坪 每月租金＝48000元 中古屋總價行情＝(4.8萬元×12)÷0.04 中古屋總價行情＝1440萬元 換算每坪單價＝48萬元結 論用2個公式，從房屋折舊與投資報酬率的角度分別計算，得出來的合理中古屋房價區間為每坪48~57萬元之間。這中間的差異則是以「潤泰敦仁」產品為中心，比較距離遠近、產品差異，再作價格上的調整，換句話說，這戶屋齡10年的中古屋，合理房屋總價應該在1440~1710萬元之間。

參考案例 2

延續前例，30坪的中古屋，以1坪最起碼的4萬元的裝潢費計算，重新裝潢整修費用估計要120萬元，如果是以1440萬元成交的房價，雖然是每坪48萬元的單價，但是整修裝潢之後，房屋總價已經達1560萬元，單價也變成每坪52萬元。

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2009年3月30日 星期一

轉世的藍圖


如果生命最終會歸零，那人為什麼還要努力？如果你所擁有的都帶不走，為什麼要
一直辛苦奮鬥？你如果知道自己蓋的大樓，最終將成為一堆廢虛，那麼當初又何必
建造它？
 
你想過嗎？當你的身體睡著的時候，你在哪裡？當你長大，老了，那個兒童時期和
年輕的你在哪裡？在你出生之前你又在哪裡？
 
如果身體是唯一的真相，在你裡面沒有任何超越身體以外的存在，那活著又有什麼
意思呢？何必活得那麼老？何必受苦受難？明天醒來的目的何在？似乎一點意義也
沒有。
 
現行的教育體制只是預備學生將來從事社會所認同的職業，以謀生為主要的目標。
它與生活的舒適有關，卻與心靈的快樂無關。
一些巨星、富豪、高官，他們已得到金錢、權力、名氣，為什麼還不滿足？為什麼
沮喪和空虛？為什麼要吸毒？
 
肉體的滿足無法填補心靈的空虛，每個人在物質生活之外，都有精神上的需要及心
理的慰藉，對自己從何而來，要到何處具有好奇心。
 
布萊恩、魏斯醫生，一位接受二十世紀科學洗禮的精神科醫師，在精神藥物的研究
倍受尊敬，卻在治療他的女病人時，發現這個病人的前世輪迴。他不敢相信，卻又
不得不信。他說：「自從接完這個病人，我的生命全然改觀」。
 
這個受科學訓練的醫師冒著他的科學家聲譽被毀於一旦之險，在其著作：「前世今
生」中大談生死輪迴，他說：「我已顧不了我一生的毀譽，最重要的是，我要把這
些訊息與世人分享，如果世人能因此而受益，那我個人的事業又算什麼？他希望為
人類的心靈創造一個更寬廣的空間，至於我們信不信輪迴則是另一件事情。
 
生命不是從出生的時候開始的，我們不曾真的死去，也從未真的出生，我們只是渡
過不同的階段。當我們死的時候，那只是生命的一個章節完結了，於是下一章接下
去。但整本書還沒結束，只要往下翻，接下去又開始另一章。
 
一般人來到世上都是無知的，一切都要從基本開始，一切從頭學起。但累世的智能(
智慧與淺能)卻不會，就像有些小孩，一生下來個性(文靜、外向、急躁)、特質(勇
氣、誠實、自私等)或才能(如語言、數學、音樂等)，「與生俱來」就不同。
 
但是當我們學習到一定階段之後，便開始與前世的智能銜接，一旦銜接住了，人生
頓時豁然開朗，好像突然「開竅了」。那並不是新的東西，只是被你遺忘而已。所
有我們學過的都會保留下來，只是你不知道罷了
 
當精子與卵子結合的那一剎那，轉世的靈魂就會進入了這個受精卵，並逐漸失去它
的意識。因為前世的記憶會干擾到今生的學習，如果他能夠記住過去，他將會已經
是老的，那麼整個重生的目的就喪失掉了。
 
而前世的記憶如何傳遞到今生呢？那就得拜「潛意識」之賜了。潛意識不受邏輯、
時間、空間所限，能回憶任何時間發生的任何事情。它可以針對我們的困擾傳送錦
囊妙計。也能超越普通心思，觸及意識所不及的智慧大海。
 
潛意識好比一片電腦軟體，當硬體毀壞了，軟體中的程式卻不會消滅。當某人再轉
世時，軟體中的程式 (潛意識)會隱隱約約的影響人的一生。
 
有心理學家觀查到某些人天生怕高、怕水、怕暗等等，這些與生俱來的恐懼感經催
眠後，發現所有的症狀皆源於前世不幸的遭遇。
 
佛洛伊德發現到，把原先的創傷帶進潛意識，疏導壓抑，整合他的感覺與學習到的
東西，就會產生療效。
熟練的治療師在施用催眠回溯療法時，先是將病患催眠，然後經由適切指引，回到
事件發生之初。
通常，傷害事件發生在童年時代。這是標準的精神分析理論。
 
佛洛伊德發現到，把原先的創傷帶進潛意識，疏導壓抑，整合他的感覺與學習到的
東西，就會產生療效。
熟練的治療師在施用催眠回溯療法時，先是將病患催眠，然後經由適切指引，回到
事件發生之初。
通常，傷害事件發生在童年時代。這是標準的精神分析理論。
 
可是也有例外，治療凱瑟琳時，魏斯醫生發現到，原始的創痛追溯得更遠，直到前
世。他的患者中約有百分之四十，需要重返不同的前世，才能解除今生的臨床症狀
。
 
輪迴轉世發現有種規律模式，不斷地透過靈魂的重生使我們能夠進入一種不同的知
性層次，我們的靈魂將會為了學習新知和了解與解決前世的無知，而重生在一具新
的肉身之中。
 
當我們離開這一世，都會到一個屬靈的世界，在那裡我們可以與其他的指導老師(高
靈或神)研究，哪一種課程是我們需要學習的。
 
就像在大學時，我們向指導老師商量一下課程的內容，當我們選定課程之後，我們
就會跟據自己累世所種下的因緣開始選擇我們的父母、長相及環境，選擇了我們所
謂的命運。
 
每一個靈都可以跟據自己的因緣自由選擇，至於選擇的結果是好是壞，那都不重要
，重要的是學習，因為整個生命的目的就是為了進化。
 
所以不管你遭遇什麼都是好的，都是對的。沒有幸與不幸，也沒有人是受害者，你
選擇了自己的肉體，你選擇了那個家庭，你選擇遇到那些事、那些人，都是你所需
要的。不論你選擇什麼，都是來成就你的，你將學習得更多，更豐富。
 
靈魂在進入肉身之前，對自己的使命非常清楚，也有信心加以完成。所以當人對自
己深具信心，就能發揮潛能。
 
人們常質疑命運，那是因為不了解神的管理方式。祂管理人的方式，就像祂管理大
自然的方式一樣：「制定了一套法律，然後給予人意志的自由，讓人自由的選擇，
並承擔選擇的結果。」
 
佛家說：我們的行動會產生什麼樣的結果，完全看我們的動機好壞而定，因為業報
的法則是不可避免和真實不虛的，如果你試著克服自私的動機—嗔怒等等—並發展
對別人更多的慈悲，最後你將獲得比本來還多的利益。
所以當我們傷害別人時，是在傷害自己，每當我們帶給別人快樂時，就是在培育自
己的快樂。
 
許多人因為日子苦悶，沮喪、空虛而選擇自殺來結束痛苦的人生。其實那是嚴重不
及格的。有肉體時，問題無法解決，死亡更無法結束一切，因為轉世的藍圖會再一
次把問題拋到你身上，直到你從肉體及精神的痛苦中得到了蛻變而成長。
 
許多人因為日子苦悶，沮喪、空虛而選擇自殺來結束痛苦的人生。其實那是嚴重不
及格的。有肉體時，問題無法解決，死亡更無法結束一切，因為轉世的藍圖會再一
次把問題拋到你身上，直到你從肉體及精神的痛苦中得到了蛻變而成長。
 
一隻狗每天「游手好閒，無所事事」你不會覺得奇怪，但要是你每天這樣過，你會
難過，因為你是有意識的。人必須為自己的生命負責。
 
佛經常提到「人身」是極為難得的，為何難得，因為它給我們機會得到靈性的成長
。透過學習，你的這一世比上一世層次更高，當然如果你不去進化，只追求物質及
肉體的歡愉，跟動物沒兩樣，你就會掉入生物的層次。轉世的藍圖會讓你變成〝動
物〞
 
在輪迴當中，時間是不重要的。開始於這一世，常結果於下一世。
當人們遇到挫折時，常問上天為什麼？那是搞錯了方向，如果你了解生命秘密的運
作過程，你就會了解，其實自己才是應該被發問的對象。
 
在輪迴當中，時間是不重要的。開始於這一世，常結果於下一世。
當人們遇到挫折時，常問上天為什麼？那是搞錯了方向，如果你了解生命秘密的運
作過程，你就會了解，其實自己才是應該被發問的對象。
 
雖然人的一生中，會遭遇數不清的打擊，可是打擊最終會對你的人生帶來多大的影
響，這個決定權，卻在你自己的手裡。
透過我們的行動、語言和思想我們可以有選擇。如果選擇好的一面，就可以消除痛
苦和病因，幫助我們的潛能，達到最高的進化。
 
輪迴的信仰告訴我們：宇宙間有某種最高的正義或善，我們一直想發掘和釋放的，
便是那種善。除非佛性能夠完全甦醒過來，我們也解脫了愚痴，與不死的、覺悟的
心結合，否則生死輪迴將永無盡期。
 
安養院：一隻貓坐到某老人身邊不走，第二天那人就…，現在那隻貓還活著…。 


 

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2009年3月29日 星期日

線上迴向

轉貼自--舊譯講修林





所謂迴向，就是從自己的方面，迴轉朝向他人的方面，這是屬於心力的感應。這是由於自己的心力通過諸佛菩薩的 願力而達於所要迴向的對方；這像天空的太陽光通過反射物（如鏡或金屬體）的折射，便可使戶外的太陽光照射到室內的黑暗處，室內的黑暗處，雖未直接曝曬到太 陽，已接受了迴向而來的太陽光。同時，雖把功德迴向給他人，自己的功德仍然絲毫不損，這在佛經中有一個比喻︰一盞燈，可以點燃許多燈，這盞燈雖然點了許多 盞燈，不會因了點燃其他的燈而就減弱了自身的燈光。因此，凡是正信的佛教徒，每做一樁功德，都會發願迴向給一切的眾生，這也正是慈悲心的自然流露。
不論您是那一宗教，或修那一法門，只要有持誦佛號經文，就有功德，但是此功德有限，而且只限唸佛號之人有得到，故為什麼又要唸迴向文，因為我們希望將所得之功德迴向給十方法界之所有眾生，包括父母、祖先、累劫冤親債主、自己等。
功德迴向給十方法界之所有眾生，有何好處？可幫助六道眾生儘早「離開六道」；也幫助我們的祖先，是一種大孝表現；也因有迴向給累劫冤親債主、能降低未來及往生之阻礙，故也幫助了自己；功德迴向給十方法界之所有眾生，不但不會少了功德，功德反而更大。

舊譯講修林佛學會(BHSMC)將請僧俗二眾，於每週共修、薈供時為您持誦迴向。 往生者助念迴向亦可。免費結緣。

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2009年3月18日 星期三

A4紙折成CD套-實用ㄛ


既實用且環保
當然要介紹給好朋友們
< />

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沒叫你轉帳卻還是領光你的存款(一定一定要看的新詐騙手法)]

 

沒叫你轉帳卻還是領光你的存款 小心ㄟ . 台灣怎麼變 成這樣？

一定要看 , 不是轉帳 , 也不是借錢 , 也不是退稅 , 更不是敲詐 , 忙碌的民眾很容易疏於防範 , 即使聽過很多次了 ,

在南部在銀行的當主管的也都被騙 .

真高明的騙人手法 ,

請大家小心!!!
整個故事如下 :
事情發生在前幾天 ,我在快下班之前接到對方打到公司電話, 時間大概在 5點 20 左右, 對方自稱說他是聯合信用金融中心 (專管所有國內信用卡的聯合徵信中心 )的客服人員 ,

客服代號327 姓洪, 並 與我核對了我"所有資料

(就像一般信用卡中心的人員一樣 , 並無異狀 )

並稱說由於我有紅利積點點數尚未兌換 ,今天是最後一天,

不知道我知不知道, 並問我未何未兌換的原因.我說 :

我並未收到任何書面通知,

他宣稱公司已經在上個月寄發兌換通知單了 .

我說: 沒關係? ?沒收到就算了 ,今天又是最後一天,

沒收到通知就算了啦.

接著他又說: 小姐是不是有申請電子網路銀行作業.

(我心裡回想 ,對喔 ,去年好像有申請這項作業,

可是一直沒去辦開通, 也忘了是在那家銀行申請的,

前陣子又到國外出差, 一直沒時間去辦開通,

也忘了開通作業是怎麼一回事 ).我回 :是啊 .怎麼了?

對方又說: 我幫妳查一下您申請的時限日期 ,請稍待

(我心想 ,這間的客服人員服務真好呢,很主動 )

由於妳申請的時限恰巧也是至今天為止 ,

假設您今天未辦開通的話, 明天起，

您又得到各行庫的櫃台重辦一次申請手續喔 .(我心想,

天啊, 不要吧.沒時間請假去辦啊 )剛想完,對方就馬上接話說 : 或者您稍待一下,我請這方面的客服專員看能否給您協助 ,

讓您不用浪費時間重辦.

結果幫我轉了一個代號430 的客服人員 ,姓名叫作林建成

(不過我想這也是假名 ),他的說話的口吻更專業了 ,快,狠 , 準 .除了咬字清楚 ,我個人的資料核對速度也快, 就連我用那幾家信用卡他也知道 .

他說他可以協助我日後重新申請表格方面填寫 ,

或者是假設怕麻煩的話,

可以在6 點前在任何一ATM他可以協助我作線上開通的工作 (現在的年輕人能省麻煩就省麻煩的心理就此產生,

也讓我鑄下這個大錯) 他又補充說 ,

如要到ATM 作線上開通的工作,得與我先確認帳戶內金額 ,

以免電腦連線中心出差錯( 前陣子的確常出差錯啊)客戶權益會受損 !

可是我想了想 ,由於前陣子剛出差回國,

沒去刷簿子刷卡的也不知道裡面餘額多少耶 .

這位林專員馬上回話說, 請您稍等一下 ,

我請我們會計部與您核對, 並看她有沒有辦法幫您查.

結果又來了一位 林翠萍 小姐( 一定又是假名 ),

她說她可能沒有權限幫我查, 不過她尋問一下主管,

結果又來了一位陳xx 主任 (不用說 ,我想也是假名),

他願意幫我查詢帳戶餘額, 請我等一下 ,

因為連上主電腦須要花幾分鐘的時間連線 ,結果,很神奇的是 , 幾分鐘後他竟然能把我的 2個僅有的帳戶餘額都講出來 ,

而且連零頭都不漏哦!( 就是這一點 ,讓我亳無防備之心 )

接下來又轉回客服林建成, 他告知我他可以協助我,

請我到ATM 再打給他,

除了確認餘額無誤保証我不會有受損的權益外 ,

也可以協助我不懂的地方.
重點來了 : 當我到ATM時確認了卡內的餘額 ,

的的確確與他們的會計部主任講的一元都不差 .

然後手機就響了, 因為林專員打電話來與我確認餘額,

並告知我我的電子網路帳號( 就是它害了我 )準備協助我作業 .
我心想 ,反正只是開通帳號, 又不是轉帳,

而又沒有金錢作業的關係 . 應該很安全吧 .
然後 ,我將提款卡放入了櫃員機後,

他還很專業的告訴我每一個畫面有沒有出現什麼 ,

再來還會提醒我說, 密碼不用講出來,

因為密碼是所有客戶的重要機密 ,

就連信用卡中心的人員也不能問客戶密碼

(我那時還想這個人真好 ,卻沒想到他是故意加深你對他的信任 ,疏於對他的防備,這一招放長線釣大魚真是高招 ),

接著要我一面聽他唸給我的網路帳號 ,他還提醒我,

按完帳號得馬上按下3 次確認 ,才會正確開通 .我一面按 ,

才剛在想這組帳號怎麼這麼長 ,手指卻因為他的催促

(當時想法是想他的好心提醒 )而自然而然的快按 3次確認.

結果林專員很盡責的與我確認是否按 3次確認後,說 :

這樣您就完成了開通作業了, 如日後還需要我們服務的地方, 請放心來電 (我還跟他謝謝累.真是被人賣了還在幫人家數鈔票 )結果提款機的螢幕上出現了是否列印明細表 ,我心想,

我又沒領錢, 為何會有明細表,(心理開始覺得不對勁了 )於是趕快列印明細,一看到明細差一點昏了 .只剩下零頭.

才驚覺完了. 我被詐騙了 !?
結果馬上撥剛剛的客服專線 ,還好還好還有通 ,找到林專員, 還告訴我別擔心 ,由於之前有確認餘額,

所以一切款項將會無誤的回到戶頭 如果我不相信,

可以幫我轉到會計部陳主任那作確認 (此時我心中警鈴大響, 該不會是在拖延時間吧 )我就馬上掛斷電話 ,

馬上撥貼在ATM 旁上的緊急電話,說明情形 ,

可是緊急中心的人員卻回我說 :小姐

您的錢已經在一分鐘前被提走了 .您是 5點 58分作業,

59分就 被提走了20萬元了 .我看你應該是遭到詐騙了

應該快點報警.( 就這一分之差 )
此時的我已經是欲哭無淚 ,悔不當初了 .

怪只怪自己的一時大意. 可是 ,

這樣的大手筆大規模的策畫詐騙術 ,

要是你( 妳)確定不會一時大意 ,而相信嗎 ?
警員的辦案:這時呆滯的我 ,剛好被一旁巡邏的員警看到 ,

他問我出了什麼事. 我一五一時的告知.

結果就坐上了這輩子仍沒坐過的警車到警局報案 .

可是看到了警員們一副破案無望的樣子 ,更是令我傷心.
後來 ,我又撥了緊急中心的電話 ,

問到了我的錢到了誰的戶頭( 余建龍 ,郵局 :內湖本局), 帳號 (009450570658)及提款地(台中交通銀行 ),幾號提款機 (EH5), 後面又被分成 2份轉帳 ,轉到那裡.都將這些線索提供給我了 , ( 在此,我要非常要感謝提供線索的緊急中心的 藍 先生 .

雖然線索未被採用) 而當我一面哭著一面將這些好不容易得到的線索交給警方時,他們卻說不需要 ,

因為這不是他們管區內的事 ,

他們將會把這個案子pass 到內湖分局,

但我說這也是一個有利的線索啊 !至少 ,

你們可以調出台中交通銀行EH5 台櫃員機的錄影帶,

將歹徒的相片, 提供給社會大眾作警示作用啊.他們卻回說 : pass給內湖分局,他們那邊的員警自然會辦 ,我不用擔心

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2009年3月10日 星期二

適合投資小套房的房東買...這樣房客才不會把床墊弄髒....花小錢省大錢...


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2009年3月1日 星期日

壽命是自己一點一滴努力來的

完全無法做合理的解釋......... 壽命是自己一點一滴努力來的

一九八一年，大約五、六月間，天氣很悶熱。孩子們想出去走走，而我也想順道去日文書局找些最新出版的編織手工藝教材。

我們經過衡陽路交通銀行走廊，忽然跑出來一位老先生，非要給我算命，我搖搖頭，也擺擺手，一再的拒絕他，沒有想到這人竟然變的好頹喪，似乎有難言之隱。

大女兒不忍心，便拉扯著我的手：

"媽，給他算算命好嗎？捧個場，讓他賺點錢好嗎？這老伯伯好可憐唷！"

我本來很討厭算命，對這些擺地攤的江湖術士，也從來沒有甚麼好感，但孩子們的慈悲善良，使我不敢見死不救，只好讓孩子們拉扯到算命老先生的攤位上。

算命老先生端詳了我很久，看過我的雙手，也一一看了我每個孩子的雙手。

他說：

"不用再看下去了，不必收錢，萬般皆是命，半點不由人。"

 

我的孩子們很過意不去，堅持要我給這算命的老伯伯一些錢。

我從皮包裡拿出三千元來，雙手恭恭敬敬的奉上薄儀，但這老先生比我更堅持，他一定不收我的錢，這樣一來一往，幾乎把孩子們給急哭了。

最後孩子們一齊苦苦哀求這位老伯伯，告訴他這不是算命錢，這只是孩子們孝敬他老人家的一點點小小心意罷了。

這算命老伯伯終於收了下來，突然兩個眼眶紅紅的摸摸孩子們的頭，他哭了，他喃喃自語的唸唸有詞：

"唉!老天沒眼，老天真是沒眼！"

 

孩子們跟他說再見，他揮揮手，卻一句話也說不出來，神情顯的非常哀傷。

後來，我們路過新公園，看到大門口圍觀了一大群人。孩子們愛湊熱鬧，一個箭步便趕上前去，鑽進去大人牆的夾縫。沒多久，孩子又跑回來，硬拉我去看。<script></script>

我總覺的人多的地方不要去比較好，但孩子們一直吵個沒完，我只好跟著前往查看究竟。

原來，有位太太跪在地上，向大家求救，她的孩子出了車禍，在台大醫院急救，需要一筆巨款。

我這些寶貝兒女又走不開了，他們一定要我伸出援手，還告訴 那位 太太：

"不用跪了，我媽來了，她一定會幫您忙的。"

他們合力把 那位 太太扶了起來。

我那天不但身上所帶的錢全給掏光了，還向鄰近開眼鏡行的客戶週轉了一筆巨款，陪 那 太太到台大醫院繳清所欠龐大醫藥費。

這些事都辦妥當了，孩子們才肯放過我：

"媽，謝謝您!我們不再找您麻煩了，我們回家吧！"

 

一個月後，我們家突然四面八方全是大小螞蟻，成行軍隊伍，向我們家一路攀爬過來，佈滿我們家每一片牆壁，我怕踩到他們的行列，趕緊去買了二十多張小板凳，排出一條條康莊大道，遍撒白糖及其它食物，還灑一點水，來犒賞他們一路行軍到我家作客的辛苦。

孩子們看螞蟻密密麻麻地佈滿整個屋子，好是害怕，連辦 公室的 小姐，也非常害怕。但孩子們都很聽話，不敢傷害他們，也不敢打擾他們。

孩子們知道"來就是客"，也知道待客之道。

就這樣，約莫十來天，螞蟻一群群的蜂擁而來，幾乎擠破了我們的家。

◆ ◆ ◆ ◆

夏天真的到了，孩子們全放暑假，也全留在家裏，而我忙進忙出，總抽不出時間來陪孩子們渡假，只好找辦 公室的 小姐來幫忙照料孩子們的功課和日常生活。

有一天，我去開會。電視上正在播報新聞。

據說，台北市中心地帶，靠仁愛路段，正發生一場大火，十分猛烈。

由於我正在主持會議，沒有辦法分心去聽清楚到底甚麼地方出了甚麼事。直到下午四點半左右，我們散會了，我才隨著愛看熱鬧的同仁，一起前往火災現場。

路上，我問開車的同仁，

"我不急著回家，我要去看哪裏發生火災，您為甚麼往我家走呢?"

那同仁沒有回答。或許距離火場不遠，我們很快就到了。

鄰座的同仁，把我搖醒，我可能太累，竟然在車子搖搖晃晃中不自覺地睡著了。

我一張開眼睛，突然哇地大叫一聲：

"這是我家呀！！"

 

我顧不了一片火海，便往三樓沖，但消防隊員 和警察 先生制止地抓住了我。

 

"我的孩子呢？我的孩子呢？

 

後來，消防隊為我噴灑出一條小小火巷，緊急派了三個人陪我上了三樓。

我們家的門已烘的熱騰騰地，不能碰，也膨脹到不能開。

消防隊員用力把門敲破，踢倒，我們才小心翼翼的側身閃了進去。

裡面全是濃煙，甚麼也看不到，我大聲哭喊著孩子的名字，一個一個叫，但卻一點聲響也沒有。

這下，我已兩腳酸麻人也快暈倒，我真的快瘋了，我真的撐不住了。

突然，消防隊員踩到一堆人，原來，我的孩子摟抱成一團，嚇昏在地上剛買回來的舊書堆上，辦 公室 小姐則躺在另一端。

 

消防隊員、警察、還有我，合力把小孩子及辦 公室 小姐背下樓急救。

很幸運的，嗆傷不重，當天夜晚，便完全回覆清醒了。

消防隊員說，地板燒的那般燙，連書都烤焦了，要是嚇昏後直接倒在地板上，這些孩子應該全成了焦屍，沒有可能存活了。

消防隊員說："您們家道德一定很好。"

大火撲滅後，左鄰右舍的樓房，全毀了，沒有倖存的，我們這一棟，從一樓、二樓直到最頂樓，也全燒光了。

但很意外地，大火卻跳過三樓我們這一家。

 

消防隊員說：

這一樓煙霧瀰漫，想噴水都看不清楚這房子有三樓，好像消失了，所以，這一樓連半滴水也沒噴到。

 

我想，我屋子裡有十多萬冊珍貴藏書，如果噴了水，我今天就一無所有了，而那遠道前來我家作客的螞蟻，千軍萬馬，也必全部死亡，那就太可憐了。

 

又緊緊毗連的左右樓房全陷入火海，把我家的牆壁，及靠壁的角鋼書架全高熱燙軟了，所有的書也烤焦冒煙了，但卻未燃燒。

 

消防隊員說：

"這是奇蹟，怎麼有可能呢？"

然而，這些書要真的悶烤到起火，而真的燃燒起來，那我家還可能有活口嗎？

我家屋子裡滿滿地全是書，這可是最容易著火的紙耶！

圍觀的群眾爭先恐後地搶著告訴記者說：

"三樓剛剛在濃煙中消失了，而且在濃煙中，可以看到穿白色衣服的人在空中灑水，並且把火撥開。"

 

隔壁樓房的人也跑來了，他們與我相接的三樓裡，放置有三筒大鋼筒的瓦斯，大火時，大鋼筒全在高熱下熔化成一團團的圓球，但為甚麼沒有爆炸呢？如果爆炸了，我們家四個孩子和辦 公室 小姐，豈不個個粉身碎骨！我聽了，整個背全涼透了，一身直冒冷汗，真的好險唷!

◆ ◆ ◆ ◆

九月開學，孩子們要買鋼琴教材，我們又一齊到衡陽路。

當我們經過交通銀行走廊時，突然前面竄出一個老先生，張開雙手，一下子緊緊摟住孩子們抱著不放，很激動，又很吃驚的問：

"您們怎麼還活著？您們怎麼會沒事？"

他鐵口直言不諱的說，我命中根本沒有半個子女，過了這夏天，所有的孩子都會葬身火窟而死。

他看我的孩子都很慈悲善良，所以，覺的老天太不長眼睛了，那天我們走後，他甚至哭到不能不收攤而回家休息。

他很捨不得我這些孩子死掉。

但他愛莫能助，束手無策。

因為"閻王注定三更死，誰敢留人到五更"。

他說："我哪有這種留人的本事呢！"

他很慚赧疚歉。

我告訴孩子，應該稱呼他爺爺，何況這位老先生在台灣無親無戚，就把他當作自己親生爺爺吧！他這般疼你們，也曾這般深情的愛過你們。

說不定就因為他的眼淚，你們這些孩子今天才能大難不死，而僥倖的活了下來。

那一年，我的孩子最大的還沒小學畢業，最小的還沒入幼稚園，二女二男，一共四個。

◆ ◆ ◆ ◆

最後，關於堆在地板上的舊書，是我們家孩子最討厭的，時常擋了他們的路，真是礙手礙腳。<script></script>

但這些書是我為了幫忙舊書攤一位生活困難的老先生，把他賣不出去的廢書，全數給包了下來，以免他老人家捨不得丟，又沒人要，整天搬上搬下，而把自己弄的太過勞累，傷了身體。

沒想到這些書卻救了我們一家大小五條人命。

人的一生，總有一些料想不到的意外事，完全無法做合理的解釋，或許這就是我們人所說的神吧！

所以，人的營謀計算，時常會失靈，時常會失策，因為人總忘了老天也有一算。

我這一生，一路走來，深深領悟到人的渺小，我覺的人絕對不可太自滿，不可太自我，更不可太自信。

畢竟，人還看不到神，而神對人，卻瞭如指掌。

人算甚麼？

 

（節選南 懷瑾 先生推薦之曠世奇書《壽命是自己一點一滴努力來的》）

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